Ihr Zuhause in Bad Tölz — Hochparterre-Wohnung mit Gartenanteil

ANKOMMEN

WO DIE ISAR DURCH DIE STADT FLIESST

Bad Tölz gehört zu den Orten, an denen das Voralpenland sein Versprechen einlöst: Die Isar fließt mitten durch die Stadt, die historische Altstadt ist zu Fuß erlebbar, und am Horizont stehen die Berge. Als Naherholungsgebiet Münchens verbindet Bad Tölz das, was sonst selten zusammenkommt — eine gewachsene Kleinstadt mit echtem Alltagskomfort und eine Landschaft, für die andere in den Urlaub fahren.

Wer hier wohnt, hat München, die Alpen, Garmisch-Partenkirchen und Rosenheim jeweils in rund einer Stunde erreicht — und kommt doch jeden Abend dort an, wo es grün ist.

DAS BESONDERE AN DIESER WOHNUNG

EINE WOHNUNG, ZWEI LEBENSENTWÜRFE

Hochparterre mit eigenem Garten ist eine seltene Kombination — und genau sie macht diese Wohnung für zwei sehr unterschiedliche Lebensphasen zur richtigen Wahl.

Barrierearm ankommen

Nur wenige Stufen trennen den Hauseingang von der Wohnungstür — ein Aufzug ist schlicht nicht nötig. Alles Wichtige für den Alltag liegt im Umkreis von zwei bis drei Kilometern, und die Wohnung selbst ist hell, von viel Grün umgeben und angenehm zu bewohnen. So bleibt Wohnen unkompliziert, heute und in vielen Jahren.

Platz zum Großwerden

Der eigene Gartenanteil von rund 88 m² liegt direkt vor der Wohnung — Frühstück im Freien, Planschbecken im Sommer, alles ohne Treppenhaus dazwischen. Die großzügigen Grünflächen der Anlage erweitern den Spielraum, und München ist per Zug oder über die B13 als Arbeitsort gut erreichbar.

Zwei Perspektiven, ein Zuhause — was beide verbindet: kurze Wege, viel Grün und eine Lage, die den Alltag leicht macht.

SUBSTANZ IM INNEREN

DIE WOHNUNG IM DETAIL

Wohnflächeca. 85 m²*

Zimmer3

EtageHochparterre

Gartenanteilca. 88 m²* (SNR)

BalkonWestausrichtung

HeizungZentralheizung (Fernwärme)

EnergieklasseB

StellplatzAußenstellplatz (SNR)

Kellerabteil im Eigentum inklusive.

SNR = Sondernutzungsrecht

* Wohn- und Gartenfläche lt. Notar-/Bauträgerunterlagen von 1999: ca. 85 qm bzw. ca. 88 qm

Echtholzparkett mit Charakter

In den Wohnräumen liegt Echtholzparkett — ein gewachsener Boden mit Patina und Geschichte, der sich abschleifen und neu versiegeln lässt. Wer mag, gibt ihm ein zweites Leben ganz nach eigenem Geschmack; wer ihn liebt, lässt ihn, wie er ist.

Verlässliche Wärme

Die Wohnung wird über eine Zentralheizung mit Fernwärme versorgt — eine zusätzliche Brauchwassererwärmung im Haus sorgt für konstant hohe Temperaturen.

Stauraum & Stellplatz

Ein eigenes Kellerabteil gehört zur Wohnung, ebenso ein Außenstellplatz als Sondernutzungsrecht — das Auto steht damit verlässlich vor der Tür.

Kühl durch den Sommer

Eine Markise zur Westseite und elektrische Rollos an der Ostseite halten die Sonne draußen, bevor sie zur Hitze wird — so bleiben die Räume auch an Hochsommertagen angenehm, und der Balkon ist selbst am Nachmittag ein Schattenplatz.

Grün rundherum

Die Anlage ist großzügig durchgrünt. Zusammen mit dem eigenen Gartenanteil entsteht ein Wohnumfeld, in dem der Blick aus dem Fenster ins Grüne geht — nicht auf Asphalt.

RAUM FÜR RAUM

DIE WOHNUNG

Jeder Raum in zwei Ansichten: links das Originalfoto, rechts eine KI-bereinigte Fassung, die Gebrauchsspuren zurücknimmt und den Raum in seinem Potenzial zeigt. Die bereinigten Ansichten sind eine unverbindliche Veranschaulichung, wie ein Raum wirken könnte — sie können vom tatsächlichen Zustand abweichen und bauliche Ungenauigkeiten enthalten. Ziehen Sie den Regler, um zwischen beiden zu wechseln.

Küche

Original KI-bereinigt

Küche · Ansicht 2

Original KI-bereinigt

Tresen

Original KI-bereinigt

Esszimmer

Original KI-bereinigt

Wohnzimmer

Original KI-bereinigt

Wohnzimmer · Ansicht 2

Original KI-bereinigt

Flur

Original KI-bereinigt

Bad

Original KI-bereinigt

Bad · Ansicht 2

Original KI-bereinigt

Schlafzimmer 1

Original KI-bereinigt

Schlafzimmer 1 · Ansicht 2

Original KI-bereinigt

Schlafzimmer 2

Original KI-bereinigt

Schlafzimmer 2 · Ansicht 2

Original KI-bereinigt

Balkon

Balkon und Garten liegen nach Westen — die Sonne begleitet den Feierabend. Der Hauseingang nach Osten empfängt das Morgenlicht. Grundriss nicht maßstabsgetreuZum Vergrößern klicken

Kaufpreis 440.000 €

LAGE, DIE ALLES KANN

DREI RADIEN, EIN STANDORT

Gute Lage ist messbar. Drei Blickweiten zeigen, was diese Adresse leistet — vom Bäcker um die Ecke bis zum Alpenpanorama.

2–3
KM

Alles für den Alltag

28 Anlaufstellen des täglichen Lebens liegen im Umkreis von zwei bis drei Kilometern — eine Dichte, die in dieser grünen Wohnlage nicht selbstverständlich ist.

1ALDI850 m
2REWE750 m
3EDEKA700 m
4NORMA850 m
5NETTO1,3 km
6Bio-Laden1,3 km
7Bäckerei550 m
8Metzgerei800 m
9Metzgerei1,4 km
10Bahnhof750 m
11Finanzamt400 m
12Polizei600 m
13Landratsamt600 m
14Führerscheinstelle450 m
15Gesundheitszentrum450 m
16Arztpraxis (Internist)500 m
17Montessori-Schule800 m
18Grundschule (Waldorf)650 m
19Grundschule (Jahnschule)2,0 km
20Berufsoberschule1,9 km
21Realschule1,9 km
22Gymnasium1,8 km
23Fitnessstudio800 m
24SV Bad Tölz850 m
25Eishockeystadion850 m
26Hallenbad550 m
27Freibad1,4 km
28TV Bad Tölz1,9 km

10
KM

Naherholung vor der Tür

Im Zehn-Kilometer-Radius beginnt die Erholung: Isarufer, Wälder und das Voralpenland machen den Feierabend zur Auszeit — Bad Tölz zählt nicht ohne Grund zum Naherholungsgebiet Münchens.

1Asklepios Stadtklinik4,3 km
2Isar-Radweg3,6 km
3Wohnmobilstellplatz2,9 km
4Ellbacher Moor3 km
5Segelfluggelände Greiling1,4 km
6Blombergbahn6,2 km
7Golfclub Isarwinkel1,4 km

100
KM

Mitten im Süden Bayerns

Bad Tölz liegt in der Mitte von allem, was den Süden Bayerns ausmacht: München im Norden — auch als Arbeitsort per BRB-Regionalbahn oder über die B13 gut erreichbar —, die Alpen im Süden, Garmisch-Partenkirchen im Südwesten, Rosenheim im Osten. Jedes Ziel in rund einer Stunde erreichbar.

1Zugspitzbahnca. 95 km
2Partnachklammca. 60 km
3Passionstheater Oberammergauca. 60 km
4Freilichtmuseum Glentleitenca. 30 km
5Kristalltherme Kochelca. 30 km
6Kaltenberger Ritterturnierca. 70 km
7Autobahn A8ca. 20 km
8Krankenhaus Agathariedca. 20 km
9Chiemsee-Schifffahrtca. 80 km

HEIMATGEFÜHL

IMPRESSIONEN AUS DER UMGEBUNG

Historische Altstadt, Isar und Berge — die Umgebung, die zu diesem Zuhause gehört.

SUBSTANZ

ENERGIE & MODERNISIERUNG

Die Wohnung ist mit Energieausweis-Klasse B eingestuft — ein für Bestand bemerkenswert guter Wert. Das Gebäude und die Wohnung wurden über die Jahre kontinuierlich modernisiert.

Modernisierungsmaßnahmen

1998Außenwanddämmung
1998Errichtung von Balkonen mit neuen Fenstern und Balkontüren am gesamten Haus
1999Bad komplett renoviert
2009Neue Fenster am gesamten Haus (außer Balkonfenster und Balkontür)
2014/15Zusätzliche Brauchwassererwärmung im Keller installiert
2023Garten angelegt
2025Bad neu verfugt
2026Schlafzimmer 2 renoviert

Auszug aus dem Energieausweis: Effizienzklasse B — Auszug aus dem Energieausweis (Häuser 14–18).

PRIVATVERKAUF — DIREKT VOM EIGENTÜMER

LERNEN SIE IHR ZUHAUSE KENNEN

Diese Wohnung wird privat und provisionsfrei für Käufer direkt vom Eigentümer verkauft. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin — am besten am Nachmittag, wenn die Westsonne auf Balkon und Garten steht.

Kaufpreis 440.000 €

Marija & René Scherer Am Lettenholz 16, 83646 Bad Tölz 0179 5281751

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